Расторжение в одностороннем порядке договора аренды

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Разъяснения об одностороннем расторжении договоров аренды: кто, как и что за это будет

Эксперты юридической фирмы «АЛРУД» рассказывают о новых мерах государственной поддержки арендаторов, принятых на федеральном уровне.

С момента введения ограничительных мер, связанных с закрытием объектов розничной торговли, ресторанов и иных объектов, прошло уже более 2 месяцев. Ограничительные меры оказали существенное негативное влияние на бизнес арендаторов и арендодателей. По многим договорам аренды сторонами уже достигнут компромисс по вопросам отсрочки и скидки по арендной плате. В некоторых случаях введение ранее мер поддержки, связанных с отсрочкой и уменьшением арендной платы, оказалось недостаточным для достижения баланса интересов сторон договора аренды. В результате на федеральном уровне было принято решение о разработке новых мер государственной поддержки арендаторов.

8 июня 2020 г. опубликован ФЗ № 166-ФЗ от 8 июня 2020 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» («Закон»). Статьей 3 Закона предусмотрено право отдельных арендаторов на односторонний внесудебный выход из договора аренды при отказе арендодателя предоставить скидку на арендную плату.

Кто может воспользоваться правом на отказ?

Правом на досрочное внесудебное расторжение договора может воспользоваться арендатор:

· являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, то есть включенный в соответствующий реестр; и

· осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 («Постановление»).

Какой договор может быть расторгнут?

В соответствии с Законом досрочно может быть прекращен договор аренды:

· заключенный до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; и

· заключенный в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором деятельности, которая включена в перечень, утвержденный Постановлением.

Соответственно, в отличие от отсрочки по оплате арендной платы, которая предоставляется в отношении любых договоров аренды, заключенных арендаторами, относящимися к наиболее пострадавшим отраслям (Вопрос № 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 Президиума ВС РФ от 30.04.2020), право на отказ применимо только к помещениям, которые используются для осуществления такой деятельности.

Очевидно, что любое помещение, в конечном счете, используется арендатором для этого, но, вероятно, при применении новых норм об отказе суды будут проверять, чтобы формулировка договора аренды о разрешенном использовании помещения максимально соответствовала формулировке ОКВЭД, включенной в Постановление. С учетом этого, суды могут не поддержать возможность отказа от договоров аренды в отношении офисных помещений, если только такие помещения не используются для деятельности, связанной с получением прибыли (офис туристической компании и т.п.).

Как арендатору реализовать право на отказ?

Закон предполагает следующую процедуру:

· арендатор обращается к арендодателю с предложением об изменении арендной ставки на срок до одного года;

· стороны в течение 14 рабочих дней ведут переговоры о снижении арендной платы;

· при недостижении соглашения арендатор вправе отказаться от договора аренды, причем договор прекращается с момента получения уведомления об отказе от договора, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Важно иметь в виду, что право на отказ должно быть реализовано до 1 октября 2020 г. С учетом положения ст. 450.1 ГК РФ до этого срока уведомление о расторжении уже должно быть получено арендодателем.

В связи с отсутствием переходных положений, данные нормы Закона вызывают ряд вопросов. В частности, если сторонами до вступления в силу Закона уже были проведены переговоры о снижении арендной ставки и достигнуто соглашение, может ли арендатор повторно попросить скидку под угрозой прекращения договора. Положения ст. 422 ГК РФ подтверждают такое право арендатора, с другой стороны такое толкование не совсем соответствует принципу добросовестности. Особенно остро данный вопрос встанет в отношении договоров, по которым скидки были предоставлены на срок менее года.

Кроме того, Закон не дает никаких ориентиров в отношении скидок, которые могут запросить арендаторы. Из буквального толкования следует, что непредоставление скидки, запрошенной арендатором, будет основанием для последующего досрочного отказа. Вместе с тем, Закон не исключает действия общих положений о добросовестности при осуществлении гражданских прав (ст. ст. 1 и 10 ГК РФ). Соответственно, арендатор, действующий недобросовестно при ведении переговоров, рискует тем, что впоследствии суд признает отказ от договора недействительным.

Последствия досрочного прекращения договора аренды

Законом предусмотрено, что арендатор не возмещает арендодателю в связи с досрочным расторжением:

· убытки по замещающей сделке (новому договору аренды в отношении того же помещения), предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ;

· плату за отказ от договора, предусмотренную в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ.

При этом уплаченный обеспечительный платеж арендатору не возвращается.

Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством. В частности, на основании договора аренды должен решаться вопрос о компенсации арендатору произведенных им улучшений в арендуемом помещении.

Последствия досрочного прекращения договора аренды

Расторжение договора по инициативе арендодателя

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

Пять вопросов о новых правилах расторжения договоров аренды

Часть арендаторов получит право временно расторгать договоры аренды недвижимости без штрафов и необходимости оплаты неустоек, даже если они оговаривались в договоре.

Это положение входит в законопроект «О принятии неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции». Госдума 21 мая приняла этот законопроект во втором чтении.

Второе чтение — основное, в ходе третьего, которое пройдет в пятницу, 22 мая, суть законопроекта поменяться уже не может.

Кто сможет разрывать договор без штрафа

Упрощенный порядок выхода из арендных отношений получат не все компании, а только компании малого и среднего бизнеса, которые относятся к отраслям экономики, наиболее пострадавшим от распространения коронавируса.

К малому и среднему бизнесу относятся компании, в которых работает не более 250 человек, а годовая выручка не превышает 2 млрд руб. Госучастие в них не должно превышать 25%, доля иностранцев — не выше 49%.

Список отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, определяет правительство. Сейчас в нем около 30 отраслей, в том числе торговля непродовольственными товарами, гостиничный бизнес, туризм, авиаперевозки, кинотеатры, стоматологические клиники, музеи и зоопарки. Список не окончательный, правительство уже несколько раз его расширяло.

Арендаторы, подходящие под оговоренные в законе критерии, смогут расторгать договоры аренды всех типов коммерческой недвижимости — не только торговых центров, но и офисов, складов и т.п.

В каком случае можно расторгнуть договор без штрафов

Чтобы арендатор мог расторгнуть договор, должны выполняться несколько условий.

  • В регионе, где находится арендуемая недвижимость, введено чрезвычайное положение или режим повышенной готовности, и договор аренды был заключен до введения этих режимов.
  • Не менее чем за 14 дней до отказа от договора арендатор обратился к собственнику помещения и попросил о скидке по аренде (на срок не более года, размер возможной скидки не указан в законопроекте), но арендодатель скидку не предоставил.
  • Уведомление об отказе от договора арендатор направил арендодателю не позднее 1 октября 2020 года.

Если при заключении договора арендатор заплатил обеспечительный платеж, он остается у арендодателя. При этом арендодатель будет не вправе требовать от арендатора, разорвавшего договор, возмещение упущенной выгоды.

Как менялся законопроект между чтениями в Госдуме

В первоначальной версии законопроекта, которая была внесена в Госдуму правительством и принята в первом чтении, предлагалось дать право одностороннего отказа от аренды всем компаниям, в том числе крупным торговым сетям. Поправки о малом и среднем бизнесе не фигурировали в версии, которую профильный комитет Госдумы (по бюджету и налогам), загрузил в систему обеспечения законотворческой деятельности за час до заседания как рекомендованную к принятию.

Выступая на заседании парламента во время второго чтения законопроекта, глава комитета Андрей Макаров рассказал, что поправки в документу готовились до 4:30 утра.

Ко второму чтению исключили норму, согласно которой для одностороннего разрыва договора ежемесячные доходы арендатора должны сократиться более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта федерации. В документе также больше не упоминается условие, что арендатор до пандемии должен был исправно платить аренду.

Как отнеслись к новым правилам ретейлеры и владельцы недвижимости

Андрей Макаров, выступая на заседании Госдумы, назвал новую версию законопроекта сбалансированной. По его словам, он поддерживает законопроект, поскольку им в равной степени будут недовольны и арендаторы, и арендодатели. При этом документ, по мнению Макарова, решит проблемы малого бизнеса и граждан.

Управляющий директор Российского совета торговых центров (в него входят владельцы торговых центров «Гагаринский», «Невский центр», «Охта Молл», сети «Мега» и других) Олег Войцеховский считает, что государственное вмешательство в отношения арендатора и арендодателя приведет к снижению доверия между ними. При этом последний вариант законопроекта он называет «компромиссным» и «наиболее корректным». По словам Войцеховского, РСТЦ «интенсивно работал над вариантами поправок к законопроекту для снижения ущерба, который будет неизбежно нанесен отрасли и экономике страны в целом». «Мы рады, что большая часть наших предложений вошла в принятый текст», — говорит Войцеховский.

Читайте также:  Система договоров возмездного оказания услуг

Ретейлеры считают принятые меры поддержки арендаторов недостаточными. По словам президента Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ) Артема Соколова, необходимо поддерживать весь непродуктовый ритейл вне зависимости от его размеров.

Финальная редакция законопроекта не решает проблем подавляющего большинства арендаторов, которые формируют значительное количество рабочих мест, говорит председатель президиума Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) Сергей Беляков. Он напоминает, что 75% арендаторов торговых центров не относятся к малому и среднему бизнесу (МСП).

«Для арендаторов, не относящихся к МСП, возможности по сохранению фонда оплаты труда и вообще финансовой устойчивости без пересмотра арендных платежей в текущих условиях теперь очень ограничены», — добавляет Беляков. По его словам, от таких арендаторов зависит значительное количество контрагентов — поставщиков непродовольственных товаров и продуктов питания. «Можно ожидать серьезных проблем и у арендаторов (рестораторы, ритейл, вся сфера услуг), и у контрагентов этих компаний», — заключает Беляков.

Как новые правила повлияют на судебную практику

«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат. Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде. «Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.

Упрощенный порядок выхода из арендных отношений получат не все компании, а только компании малого и среднего бизнеса, которые относятся к отраслям экономики, наиболее пострадавшим от распространения коронавируса.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды одной из сторон на практике часто влечет за собой дополнительные трудности. Связано это с тем, что инициатором прекращения договора является исключительно одна его сторона (тогда, как его заключение инициировали обе стороны). Для того чтобы избежать негативных последствий для контрагентов, необходимо учесть некоторые практические и законодательные нюансы процесса.

Расторжение договора аренды одной из сторон на практике часто влечет за собой дополнительные трудности. Связано это с тем, что инициатором прекращения договора является исключительно одна его сторона (тогда, как его заключение инициировали обе стороны). Для того чтобы избежать негативных последствий для контрагентов, необходимо учесть некоторые практические и законодательные нюансы процесса.

Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника

Государство в рамках борьбы с эпидемией приостановило работу немалой части бизнеса еще в марте. С 28 числа того же месяца президент ввел нерабочие оплачиваемые дни. Параллельно с этим главы регионов установили запрет на деятельность многих предпринимателей. Рестораны, кинотеатры, салоны красоты и не только несут убытки из-за вынужденного «простоя».

Чтобы помочь бизнесу, 7 мая 2020 года правительство внесло законопроект, согласно которому арендаторы могут расторгать договор аренды без возмещения убытков (ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»). Добросовестный арендатор мог отказаться от договора аренды без каких-либо компенсаций, а также мог требовать вернуть обеспечительный платеж. Право получили лица, чьи доходы после введения режима повышенной готовности упали на 50% и более.

После опубликования законопроекта многие юристы выступили с критикой. «Такие изменения существенно меняют баланс интересов в арендных отношениях», – утверждает Вероника Величко, советник юрфирмы Avelan Avelan Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) Профайл компании × . Ведь право на односторонний отказ не ограничено каким-либо сроком. Также у арендодателя нет возможности начать заранее поиск новых арендаторов, поскольку срок уведомления о расторжении договора не установлен.

21 мая Госдума во втором чтении внесла правки в закон и приняла его, а 22 числа того же месяца передала его на рассмотрение Совету Федерации в новой редакции.

Также арендатор вправе отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 года. Обеспечительный платеж при расторжении договора останется у арендодателя. А вот убытки, которые связаны с досрочным прекращением договора, с арендатора не взимаются.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон. Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения. Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие, применимые основания возникновения права досрочного расторжения договорных отношений по аренде:

  • основные нарушения договорных обязательств;
  • наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.


Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Право на односторонний отказ и долгосрочная аренда

С некоторых пор, особенно после дополнения Гражданского кодекс статьёй 450.1, в судебной практике появился устойчивый уклон в пользу легализации в договорах аренды оговорок о праве досрочного одностороннего отказа.

Подобный подход представляется спорным, в связи с чем ниже приводятся некоторые соображения с контраргументами.

1. Правила применения ст. 450.1 ГК РФ.

В договоры аренды зачастую включают условие, позволяющее арендодателю в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по соответствующему договору, при этом «для приличия» оговариваются мотивы/условия такого отказа: в случае возникновения потребности использования объекта для целей, связанных с его уставной целью, для хозяйственных нужд и т.п.

Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора является не безусловным, поскольку при его реализации, сторона, инициирующая отказ от договора, должна (обязана) действовать разумно и добросовестно.

Можем предположить, что заключая договоры с приведёнными условиями, стороны согласовали содержание соответствующего пункта договора исходя из презумпции добросовестного поведения арендодателя. То есть арендатор был вправе рассчитывать на то, что арендодатель воспользуется предоставленным ему правом на односторонний отказ от договора только в том случае, когда в силу обстоятельств у него возникнет крайняя необходимость в использовании переданных в аренду помещений. При этом, у арендатора не должно быть каких-либо обоснованных сомнений в том, что арендодатель испытывает именно крайнюю необходимость в помещениях.

В ином случае, если арендодатель ссылается на указанное условие при отсутствии крайней необходимости, такое условие договора противоречит сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности (определение Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 N 310-ЭС15-4004 – имеются специфические обстоятельства, но эта мысль в судебном акте выражена).

Разъясняя применение приведенных выше норм, Верховный Суд РФ в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указал, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора (определение Верховного Суда РФ от 7 февраля 2019 N 309-ЭС18-8960).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Читайте также:  Семейная ипотека с государственной поддержкой 2020

Исследование вопроса о добросовестности и разумности действий инициатора отказа должно стать основным при рассмотрении вопроса об одностороннем отказе от срочного (долгосрочного) договора аренды.

2. Право произвольного отказа противоречит существу срочного договора аренды.

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором.

Заключая договор аренды на определённый срок, арендодатель принимает на себя обязанность предоставить арендатору возможность пользоваться имуществом в течение всего установленного срока. Обязанности арендодателя по отношению к арендатору, соответственно, не ограничиваются лишь передачей имущества. Напротив, арендодатель ещё до передачи имущества обязан заботиться, чтобы не возникло каких-либо препятствий как к передаче имущества, так и последующему использованию имущества. Более того, на арендодателя возлагается обязанность устранять все те препятствия, которые возникнут в процессе пользования имуществом.

Исходя из конституционного толкования значимости договорного регулирования (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 № 1-П), необходимо применять адекватные специфическому характеру отношений способы и методы правового воздействия, в том числе учитывать закрепленный в Гражданском кодексе Российской Федерации принцип свободы договора.

Общественные отношения по поводу аренды в качестве обособленного предмета правового регулирования регламентируются в действующем законодательстве в главе 34 ГК РФ, в частности в параграфе 4 указанной главы. С учётом конкретного вида аренды осуществляется дальнейшая нормативная регламентация в действующем законодательстве, то есть имеются специальные нормы закона для различных видов аренды.

Выделяя срочные договоры аренды, а среди последних – долгосрочные, законодатель исчерпывающим образом выделил характерный признак договора – срок. Данное условие позволяет выделить данный подвид договоров среди многих иных договорных конструкций. Соответственно, иные условия заключённого долгосрочного договора аренды не могут отменять или существенно умалять данный существенный признак договора, поскольку приведут к нарушению воли сторон и законодателя, урегулировавшего конкретный вид договорных отношений.

Следовательно, заключая долгосрочный договор аренды, стороны, будучи свободными в определении предмета, цены, порядка оплаты и срока договора, вместе с тем не вправе изменять императивное регулирование закона о существенном признаке данного договора. Не допускается также и включение в договор условий, которые позволяют хотя и не прямо, однако содержат юридические возможности аннулировать такой существенный признак как срок. Включение в договор подобных условий должно квалифицироваться в качестве обхода закона (статья 10 ГК РФ) с признанием ничтожными таких условий и применением соответствующих последствий в форме отказа в защите права стороне, ссылающейся на указанные условия.

Спецификой долгосрочного договора аренды является уверенность и право арендатора использовать переданное в аренду имущество на протяжении всего срока аренды без значительного риска утраты такого имущества.

На практике стороны включают в текст письменного договора условия, смысл которых сводится к тому, что какая-либо из сторон получает право во всякое время отказаться о договора с условием о досрочном уведомлении о своём решении. Зачастую подобные условия маскируются под различными словесными формулами, в которых такое право увязывается с хозяйственными нуждами, необходимостью исполнения уставных целей и т.п. В действительности, неконкретизированность и абстрактный характер таких условий позволяет в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ толковать такие условия в качестве предоставляющих право арендодателю немотивированно отказаться от такого договора.

В подобных случаях это приводит к разрушению договорной конструкции срочной аренды и входит в прямое противоречие с норами ГК РФ, устанавливающими границы разделения договорных видов, устанавливая характерные черты каждого из них. Включение такого условия в текст договора обессмысливает срочный характер договора, внимание к нему законодателя, установившего даже необходимость регистрации таких договоров, вводит в заблуждение оборот и, собственно, участников договора.

Легализация подобных договорных уловок подрывает стабильность гражданского оборота и открывает возможность для злоупотребления стороны в договоре, в зависимости от динамики развития конкретных договорных отношений. Между тем, подобная цель – в том смысле, в каком цель того или иного заключаемого договора определена в ГК РФ либо выявлена из содержания договора при его истолковании в соответствии с частью второй статьи 431 ГК РФ, – не может рассматриваться как отвечающая требованиям, вытекающим из содержания главы 34 ГК РФ, в том числе параграфа 4 указанной главы. Схожие выводы сделаны в известном постановлении Конституционного Суда РФ от 23.01.2007 № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 779 и пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами общества с ограниченной ответственностью «Агентство корпоративной безопасности» и гражданина В.В. Макеева».

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. В пункте 3 приведённого Постановления также указывается на необходимость исследовать «существо законодательного регулирования данного вида договора», а также приводится пример такого исследования: «Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер

Таким образом, при оценке договорных условий необходимо учитывать существо законодательного регулирования. В приведённом ВАС РФ примере исследуются вопросы регулирования бессрочного договора аренды и специально предусмотренного в законе права одностороннего отказа, исключение которого исказит регулирование бессрочного договора аренды. Вместе с тем, законодателем не предусмотрено аналогичное право на односторонний отказ от срочного договора аренды, тем более, долгосрочного договора, поскольку такое право аналогичным образом исказило бы регулирование договора аренды с определённым сроком.

3. Lex specialis derogat lex generalis.

К рассматриваемой ситуации можно применить и принцип приоритета специальных норм относительно общих.

Для порядка можно сослаться на разъяснений постановления Конституционного Суда от 29.06.2004 № 13-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статей 7, 15, 107, 234 и 450 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом группы депутатов Государственной Думы»: «в отношении федеральных законов как актов одинаковой юридической силы применяется правило lex posteriori derogat lex priori («последующий закон отменяет действие предыдущего»), означающее, что даже если в последующем законе отсутствует специальное предписание об отмене ранее принятых законоположений, в случае коллизии между ними действует последующий закон; вместе с тем независимо от времени принятия приоритетными признаются нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений».

Таким образом, аргумент о более позднем дополнении ГК нормами ст. 450.1 преодолевается тем, что в случае наличия общей и специальной норм между нормами, принятыми в разное время, приоритетом обладает правило lex specialis derogat lex generalis.

При анализе положений, с одной стороны, норм статьи 450.1 ГК РФ, предоставляющих право включения условия одностороннего отказа в договор, и с другой стороны, норм статьи 610 ГК РФ, регламентирующих условия заключения срочных договоров аренды, а также право на односторонний отказ исключительно для бессрочных договоров аренды, следует прийти к выводу, что последние являются специальными по отношению к первым. Иными словами, нормы статьи 610 ГК РФ, предусматривающие возможность одностороннего отказа исключительно для бессрочных арендных отношений, и не позволяющие подобное регулирование для срочных договоров аренды, исключают применение общих норм статьи 450.1 ГК РФ.

Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.

Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.

Легализация подобных договорных уловок подрывает стабильность гражданского оборота и открывает возможность для злоупотребления стороны в договоре, в зависимости от динамики развития конкретных договорных отношений. Между тем, подобная цель – в том смысле, в каком цель того или иного заключаемого договора определена в ГК РФ либо выявлена из содержания договора при его истолковании в соответствии с частью второй статьи 431 ГК РФ, – не может рассматриваться как отвечающая требованиям, вытекающим из содержания главы 34 ГК РФ, в том числе параграфа 4 указанной главы. Схожие выводы сделаны в известном постановлении Конституционного Суда РФ от 23.01.2007 № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 779 и пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами общества с ограниченной ответственностью «Агентство корпоративной безопасности» и гражданина В.В. Макеева».

Односторонний отказ

Согласно положениям ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств, если только такое право не дано сторонам сделки или одной из них в условиях договора.

Стороны в договоре аренды могут предусмотреть возможность расторжения договоренности в одностороннем порядке, прописав условия для него и порядок. Это могут быть:

    • Сроки извещения второй стороны о разрыве договорных отношений;
    • Компенсации за односторонний отказ;
  • Санкции и пени за нарушение порядка одностороннего расторжения.
Читайте также:  Собственника не пускают в квартиру: что делать

Судебная практика на этот счет однозначна и подтверждает право сторон включить условие об одностороннем отказе в договор. При наступлении условий, дающих право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договоренности, обращаться в суд не потребуется.

Соглашение составляется в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. А при необходимости в его госрегистрации – в трех экземплярах.

Кто и как может расторгнуть договор аренды

Договор можно расторгнуть:

Как расторгнуть договор дарения

Если подарок дарят вам, то единственная возможность для вас расторгнуть договор — это просто не принимать подарок. Причем если договор дарения был составлен в письменной форме, вам тоже нужно написать о своем отказе принять дар.

Если же подарок дарите вы, возможностей расторгнуть договор значительно больше, плюс вас не могут заставить возместить убытки.

Представим, что Эльвира Ивановна заключила договор дарения в письменной форме со своим 16-летним внуком Василием. Бабушка обещала подарить внуку свою Ладу Приору, как только тому исполнится 18 лет.

Может ли бабушка отказаться от исполнения договора? Да, например, если у нее неожиданно обострится ревматизм и будет трудно передвигаться пешком. Если она лишится единственной машины, это существенно понизит уровень ее жизни.

А может ли бабушка расторгнуть договор уже после передачи автомобиля внуку? Да, в следующих ситуациях:

  1. покушение на жизнь или здоровье дарителя или членов его семьи;
  2. дар имеет большую неимущественную ценность для дарителя, а обращение с вещью может привести к ее утрате;
  3. если бабушка вдруг переживет внука, она может забрать машину обратно. Но это условие нужно изначально включить в договор.

Все правила, которые мы описали выше, не будут работать, если Эльвира Ивановна подарит Василию обычную радиоуправляемую машинку из «Детского мира».

Квартира на Патриарших
Эльвира Ивановна — арендатор,
Маркус — арендодатель.

I. Основные вопросы, которые возникают у арендатора при досрочном расторжении договора аренды из-за коронавируса:

Возможность свободного расторжения договора аренды:

В данном случае имеется три варианта:

1. Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора с предварительным уведомлением арендодателя за определенный срок либо без такого уведомления.

Арендатор вправе выбрать, как отказаться от договора – в порядке, предусмотренном договором или в порядке отказа от договора в связи с недостижением соглашения об уменьшении арендной платы.

Вопрос о том, какой вариант лучше, надо решать через выгоду – в случае отказа от договора аренды по его условиям есть возможность взыскать обеспечительный платеж. Во втором случае – нет.

Рассчитываете, в каком случае больше сэкономите и действуете.

2) Возможности одностороннего расторжения договора аренды нет, но арендатор включен в перечень отраслей, наиболее пострадавших в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

Тут отказываться, только если не достигнуто согласие по уменьшению арендной платы. Либо через суд по ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

3) Возможности одностороннего расторжения договора нет и арендатор не включен в перечень отраслей, наиболее пострадавших в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

В этом случае единственный выход – расторжение договора в судебном порядке по общим правилам гражданского законодательства, предусмотренным ст. 450, 451, 620 ГК РФ.

Очень важно понимать, что при расторжении договора аренды по решению суда, моментом прекращения арендных отношений является дата вступления в законную силу судебного решения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). До момента вступления решения суда в законную силу арендные обязательства действуют в полном объеме, то есть обязанность уплаты арендной платы сохраняется.

Обеспечительный платеж:

Судьба обеспечительного платежа зависит от способа отказа от договора аренды:

  • в порядке, предусмотренном договором, возможность возврата обеспечительного платеж сохраняется;
  • в связи с недостижением соглашения об уменьшения арендной платы – нет.

Нужно понимать, законы законами, права правами, но арендодатель держит деньги у себя. И, если по каким-то причинам арендодатель просто откажется возвращать обеспечительный платеж, то придется взыскивать его в судебном порядке.

Нахождение имущества арендатора в арендуемом помещении:

Если вы мысленно попрощались с арендой и не видите никаких перспектив ее сохранения, то лучше постараться вывезти все имущество до поднятия вопроса о расторжении договора. Это необходимо в целях минимизации возможных имущественных убытков и поможет избежать злоупотреблений со стороны арендодателя в виде шантажа вашим же имуществом.

Если расторжение договора лишь один из наилучших вариантов развития событий, и вы не исключаете возможность использования помещения на время разбирательств – то все зависит от обстановки.

В любом случае, советую обязательно зафиксировать перечень всего имущества, находящегося в арендуемом помещении. Чтобы при негативных сценариях была возможность доказывания его нахождения в арендуемом помещении, состава и стоимости.

Если вам закрыли доступ к имуществу и не получилось его вывезти заранее, то, скорее всего, истребовать его придется в судебном порядке.

Оплата арендной платы с момента введения ограничений на осуществление деятельности и до прекращения договора аренды.

  • в порядке, предусмотренном договором, возможность возврата обеспечительного платеж сохраняется;
  • в связи с недостижением соглашения об уменьшения арендной платы – нет.

Одностороннее расторжение бессрочного договора аренды

Когда в договоре не указан срок договора аренды, он считается заключенным на неопределенный срок. Порядок расторжения такого договора установлен в абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ:

«В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок».

В примере с договором аренды помещения предупредить арендатора о расторжении договора нужно за три месяца. Если в договоре указан другой срок для уведомления, то ориентируйтесь на него.

В уведомлении обязательно укажите дату, с которой договор будет считаться расторгнутым. При направлении уведомления по почте дату прекращения договора прибавьте период, достаточный для доставки письма арендатору.

В этом же письме напомните арендатору о необходимости привести имущество в надлежащее состояние.

Заканчиваем процедуру расторжения договора составлением акта приема-передачи.

Если право на односторонний отказ есть, то нужно проверить условия, при которых арендодатель может им воспользоваться.

Права, обязанности сторон или, какие, могут быть, причины расторжения арендатором договора аренды в одностороннем порядке

Любой договор подразумевает определенный объем прав и обязанностей сторон. Нарушение их влечет за собой возможности для расторжения сделки раньше срока.

  1. Пользование имуществом в пределах, оговоренных в договоре на указанный срок аренды.
  2. Аренда квартиры, дома – право прописки вместе с супругой и детьми.

Требования о взыскании упущенной выгоды и разницы в стоимости аренды

Суды оценивают основания заявленных требований с точки зрения доказанности фактов, характеризующих причинение убытков.

В результате данной оценки подавляющее большинство судов приходит к выводу, что если договор аренды расторгнут по основаниям, предусмотренным в нем, и в соответствии с установленной процедурой, то негативные для арендатора последствия прекращения договора нельзя квалифицировать как причиненные арендодателем убытки[17].

Чтобы избежать признания действий арендодателя по одностороннему отказу от договора незаконными и, как следствие, возникновения у арендодателя обязанности по возмещению арендатору причиненных таким отказом убытков, рекомендуем не только соблюдать процедуру отказа от договора, но и обеспечить доказательства наличия оснований для отказа, предусмотренных договором аренды.

Например, если договором предусмотрено такое основание для его расторжения, как нарушение целевого использования арендуемого помещения, то необходимо собрать доказательства, подтверждающие, что арендатор нарушает соответствующее обязательство.

Например, договором аренды предусмотрено использование помещения исключительно для продажи определенного вида товаров, а арендатор осуществляет торговлю также и иными товарами. В качестве доказательства нарушения целевого использования помещения можно использовать акты осмотра ассортимента товаров, письменные пояснения арендаторов смежных помещений, товарные накладные, отражающие ассортимент продаваемой продукции[18].

Право на взыскание убытков возникает у арендатора и в том случае, если им не была заключена замещающая сделка, при этом в отношении предусмотренного прекращенным договором аренды исполнения имеется текущая цена[19].

Текущая цена — это цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор. При отсутствии текущей цены в указанном месте — цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Верховный суд отметил, что риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение[20].

Таким образом, для защиты арендодателя от взыскания убытков, связанных с рисками изменения цены, необходимо обеспечить доказательства того, что досрочное прекращение договора произошло по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатором.

Взыскание убытков, связанных с рисками изменения цены, пока не получило значительного практического применения в сфере арендных правоотношений. Поэтому невозможно сделать вывод о подходе судов к требованию о взыскании таких убытков, если прекращение договора произошло не в связи с нарушением арендатором его обязательств, а в результате немотивированного отказа арендодателя от договора аренды, право на который предусмотрено таким договором.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды, что стороны не считают немотивированный односторонний отказ арендодателя от договора основанием для взыскания с арендодателя возникших у арендатора в связи с таким отказом расходов и (или) упущенной выгоды.

Необходимо предусмотреть в договоре условие об ограничении размера убытков, связанных с односторонним немотивированным отказом арендодателя от договора. Это позволит арендодателю контролировать свои финансовые риски при досрочном прекращении договора.

[5] п. 2 ст. 452 ГК РФ

Добавить комментарий