Как открыть общежитие в нежилом помещении

Регистрация бизнеса

Тип регистрации зависит от того, где планируется открыть хостел:

  • В квартире. В данном случае потребуется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Это быстрая и доступная процедура.
  • В нежилом помещении (наподобие мини-гостиницы). В этом случае уже требуется зарегистрироваться как общество с ограниченной ответственностью (ООО). Данная процедура требует большей бумажной волокиты и обойдётся несколько дороже, нежели регистрация ИП. Более подробно о том, чем отличается ИП от ООО, и в чём их преимущества и недостатки, расскажет эта статья.

При открытии бизнеса хостелу можно присвоить следующие коды ОКВЭД:

  • 23 – деятельность иных мест проживания;
  • 23.5 – деятельность иных мест временного проживания, которые не включены в другие группировки;
  • 20 – деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания.

Требуется также приобрести кассовый аппарат и зарегистрировать его в налоговой. Начинающим предпринимателям на начальном этапе ведения бизнеса рекомендуется выбрать упрощённую систему налогообложения (УСН), предполагающую уплату 15% от прибыли организации или 6% от всего денежного оборота в год.

Обязательно нужно обзавестись расчётным счётом в банке, чтобы клиентам было легче производить оплату, и сделать печать.

Обязательно нужно обзавестись расчётным счётом в банке, чтобы клиентам было легче производить оплату, и сделать печать.

Очерчиваем спектр услуг

Так как создавать хостел вам потребуется с нуля, очертите перечень услуг, с которого вы начнете. Итак, в план-минимум входят:

  • бесплатный доступ в интернет по сети Wi-Fi;
  • горячие и холодные напитки;
  • душевая комната;
  • стирка и глажка белья;
  • приготовление пищи.

Хостел в частном доме или в помещении достаточной площади позволит организовать прачечную. Профессионального уровня сушильные и стиральные машины упростят труд уборщиц. Личные вещи посетители смогут стирать сами по жетонам.

Дополнительную прибыль способна принести продажа сувениров и товаров первой необходимости: тапочек, купальных принадлежностей, полотенец, салфеток.

Хотите открыть хостел, пользующийся популярностью у молодой аудитории? Установите на его территории несколько вендинговых аппаратов, которые позволят гостям покупать еду и напитки в любое время без участия администратора. Достаточно двух автоматов: с напитками и снеками. Стоимость одного устройства — 200 тыс. рублей.

Так как открыть хостел поблизости от закусочных, достаточно сложно из-за недостатка свободных площадей, предложите гостям такую услугу, как доставку готовых блюд из кафе и ресторанов. Кейтеринг следует начинать, если вы хорошо знаете поставщиков. Негодование клиентов вызовут несвоевременная доставка, ошибки с заказами и пр. Блюда, которые пользуются популярностью на завтрак, — горячие тосты с джемом, молоко, овсяные хлопья, блины.


Хостел в частном доме или в помещении достаточной площади позволит организовать прачечную. Профессионального уровня сушильные и стиральные машины упростят труд уборщиц. Личные вещи посетители смогут стирать сами по жетонам.

Документы

Перед тем, как открыть хостел, бизнес должен пройти государственную регистрацию в полном объеме. Для этого нужно оформить следующий пакет документов:

  1. Оформление предпринимателя в виде ИП или ООО.
  2. Свидетельство об уплате налогов.
  3. Разрешительные документы от пожарной инспекции.
  4. Отсутствие претензий и соответствие нормам СЭС.
  5. Договор на аренду здания или свидетельство о праве собственности на помещение.
  6. Документ, подтверждающий договор с компанией о вывозе бытовых отходов.
  7. Уведомление Роспотребнадзора о начале работы.

У сотрудников должны быть санитарные книжки, позволяющие работать в учреждениях подобного формата.

Перед тем, как открыть хостел, бизнес должен пройти государственную регистрацию в полном объеме. Для этого нужно оформить следующий пакет документов:

Сколько стоит открыть свой хостел: составляем план расходов

При составлении бизнес плана необходимо просчитать потенциальные траты на старт и на период становления. Сумма стартовых вложений зависит от того, какую площадь будет использовать бизнесмен:

  • использование собственного жилья;
  • аренда помещения для размещения в нем бюджетной гостиницы;
  • покупка нежилого помещения и его переоборудование..

Лучший вариант – сдача под аренду койкомест своего жилья, например, второй квартиры с целью выплаты ипотечного кредита. Эксперты по гостиничному бизнесу советуют отводить под это дело помещение на первом этаже с отдельным входом. В этом случае при создании бизнес плана нужно учесть следующие траты:

  • регистрация и «бумаготворчество» – от 15 тысяч рублей (в зависимости от города);
  • расходы по договору аренды, если арендуется чужое помещение (цены значительно различаются, следует учитывать отдельно);
  • ремонт стоимостью 10 тыс. рублей за кв. метр площади;
  • организация одного спального места из расчета 15 тыс. рублей, включая бытовые приборы;
  • 3-х месячный фонд оплаты труда 4 человек: примерно 423 тыс. рублей, включая налоги;
  • организация рекламной кампании на сумму не менее 50 тыс. рублей;
  • непредвиденные расходы, которые обычно составляют 20% от сметы.

Для организации хостела в 2-х комнатной квартире жилой площадью 32 кв. метра и 48 кв. метров общей площади на 14 постояльцев потребуется:

15 000 (регистрация) + 48 кв. м х 10 000 рублей (ремонт) + 14 человек х 15 000 (стоимость спального места) +423 000 рублей (фонд оплаты труда) + 50 000 рублей (реклама) = 1 178 000 рублей.

Плюс непредвиденные расходы в размере 20% от суммы 1 178 000 рублей, т.е. 235 000 рублей. Итого по бизнес плану инвестиции составят 1 млн 413 тыс. рублей.

Если же снимать чужое помещение, например, квартиру, то стоимость старта увеличивается на сумму полугодовой арендной платы, которая зависит от города и района. Более тщательный расчет плана понадобится при покупке помещения.

Для организации хостела в 2-х комнатной квартире жилой площадью 32 кв. метра и 48 кв. метров общей площади на 14 постояльцев потребуется:

Читайте также:  Оспаривается ли завещание на наследство

Обо всем по порядку: 5 основных цифр, которые нужно знать!

Еще одна важная статья, которая позволяет спать спокойно – налоги.

Как открыть хостел в офисном помещении?

Офисное помещение по умолчанию является нежилым, но не каждый офис подойдёт для размещения хостела. Существует пять основных категорий офисных помещений. Рассмотрим их вкратце:

  • Класс А: офисные помещения самого высокого класса. Обычно такие офисы располагаются в отдельных зданиях, занимают несколько этажей, оборудованы по последним стандартам, имеют собственный паркинг, часто, лифт. Эти престижные помещения достаточно востребованы в своём классе и как помещение для хостела не рассматриваются.
  • класс B: то же самое, но классом пониже. Такие помещения располагаются в новостройках или реконструированных столичных особняках. Часто в эту категорию переходят офисы класса А после нескольких лет эксплуатации.
  • класс C: это офисные помещения переданные в аренду промышленными предприятиями и, как правило, не соответствующие нормам жилых помещений. Такие офисы часто не имеют даже вентиляции, так что рентабельность их переоборудования в хостел под большим вопросом.
  • класс D: офисные помещения в зданиях требующих капитального ремонта. Это сравнительно недорогие площади, не рассчитанные на постоянное пребывание людей. Здание может не соответствовать ряду санитарных или противопожарных норм и размещение в них хостела недопустимо.
  • класс E: сюда входят помещения не предназначенные изначально под офисы, но переоборудованные в силу необходимости. Это могут быть и переданные в нежилой фонд квартиры, подвальные и полуподвальные этажи.Исключая варианты с цокольным площадями, офисы класса Е, при удачном расположении, могут рассматриваться как пригодные для хостела.

Защищая право постояльцев на свободное пространство, отныне на каждого постояльца приходится 4кв.м, с постелью включительно. Обыкновенно для комфортного отдыха человек требует 5-6 метров свободного пространства, но это оставим на совести хостельера. Здесь речь идёт о выборе между экономией полезной площади и престижем заведения.

Как открыть общежитие и что нужно для этого бизнеса

Среди всех вариантов гостиничного бизнеса в столице общежития стоят особняком. Между тем, открытие своего общежития в крупном городе, да еще в условиях низкой конкуренции, станет прибыльным делом. В статье мы рассмотрим какие существуют требования к общежитиям, а также для кого и где их открывать.

Современное общежитие подразумевает комфортное проживание в помещении, оснащенном необходимым минимумом техники и мебели. Для поддержания чистоты и порядка необходим небольшой штат сотрудников: пара уборщиц и администраторов. Все это делает общежитие простым в управлении бизнесом.

Различают следующие типы общежитий:

Как открыть общежитие для рабочих?

У меня есть НЕЖИЛОЕ помещение. Могу ли я там открыть общежитие для временного прибывания рабочих? Это будут вахтовые рабочие. Обязан ли я переводить помещение в ЖИЛОЕ.

сейчас в выписке из ЕГРН в особых отметках указано «Общежитие» (см. прикрепленный файл)

    нежилое помещение, выписка из общежития, жилье, общежитие, хостел
  • Поделиться

Ответы юристов ( 3 )

  • 8,2 рейтинг
  • 1008 отзывов эксперт

Назначение здания у Вас верное. Но помещения в общежитиях должны быть жилыми (специализированный жилищный фонд).

ЖК РФ Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее — специализированные жилые помещения) относятся:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;

Таким образом, перевод помещений в жилые требуется.

Статья 94 ЖК РФ. Назначение жилых помещений в общежитиях.

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

2. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

3. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Важно, чтобы помещения соответствовали требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДП О С Т А Н О В Л Е Н И ЕДело №
А33-21287/2016
г. Красноярск
16 июня 2017 года

С учетом изложенного в здании общежития могут располагаться жилые помещения (комнаты; в общежитиях квартирного типа — квартиры) и помещения общего пользования; при этом жилые помещения в общежитии должны быть пригодными для проживания граждан.

  • 8,1 рейтинг
  • 650 отзывов

Согласно с п. 4 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47),

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания

. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержатся в разделе Положения N 47. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Согласно п. 2 ст. 23 Закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»

предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.

Разницы между постоянным и временным проживанием граждан законодательство не содержит, и не допускает проживание в нежилых помещениях, поскольку предоставление указанных помещений влечет угрозу жизни и здоровью человека.

Согласно ст. 94 ЖК РФ

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
2. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.
3. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

В соответствии с ч. 1 ст 22 ЖК РФ с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности допускается перевод нежилого помещения в жилое помещение.

Читайте также:  Общее собрание: что это такое, описание и особенности

Статья 23 ЖК РФ предусматривает:

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Таким образом, Жилищный кодекс РФ содержит порядок и основания для перевода нежилого помещения в жилое, а также перечень документов, которые необходимо представить собственнику в орган местного самоуправления для осуществления такоо перевода.

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Хостел как бизнес: необходимое оборудование


Те, кто уже не раз останавливался в хостелах, прекрасно знают, чем их стоит оборудовать.

Если же познания ограничены собственной квартирой и дорогими отелями, приводим ориентировочный список нужного оборудования:

ОборудованиеОписаниеСтоимость
(в руб.)
МебельОбычно в хостелы закупают деревянную мебель. Из базового, вам потребуется: шкаф-купе в прихожую, большую полку для обуви, кровати и тумбочки в спальные комнаты, стол и стулья на кухню, диваны и кресла в комнату отдыха.100 000
Техника в хостелеСписок необходимой техники зависит от того, какие услуги будут предоставляться в хостеле. Минимальный набор включает: Wi-Fi роутер, стиральную машинку, утюг, холодильник и микроволновку, плазменный телевизор, камеры хранения для ценных вещей.90 000
Прочие вещи для хостелаНе забывайте, что вам предстоит обеспечить гостей текстильными принадлежностями. Опыт показывает, что на каждое спальное место в хостеле пригодится по 3 комплекта постельного белья. Вы быстро убедитесь, что такой запас себя оправдывает. Признак хорошего тона – выдача клиентам полотенец и одноразовых тапочек.80 000
Создание уютаКак уже упоминалось, хостел – это не просто «ночлежка». Эта антуражное место, которое для многих ассоциируется с особенной обстановкой. Хороший хостел имеет свой отличительный стиль, который создают детали интерьера. Это могут быть интересные подушки, панно, стойка с книгами, особенные светильники.30 000


Хостелы, которых там нет, теряют до 90% потенциальной целевой аудитории.

Некоторые способы продвижения и представления в Интернете

  • Добавьте хостел в системы онлайн-бронирования Booking.com, Tripadvisor, Ostrovok.ru, Hotels.com. За их услуги вам придется платить, к примеру, на Букинге 15% за оплаченное бронирование.
  • Добавьте адрес хостела в навигаторы и картографические сервисы. Инструкция по добавлению.
  • Создайте собственный сайт с фотогалереей, подробным описанием услуг и акцентом на преимуществах;
  • Создайте аналогичные страницы в социальных сетях.
  • Используйте контекстную рекламу Яндекс.Директ и Google Adwords.

Сайт имеет смысл создавать только с функцией бронирования. Существуют CRM-системы для гостиниц, которые предоставляют сайт с подобной функцией. Например, такой CRM является MaxiBooking. Помимо сайта она еще и имеет возможность интеграции с Booking.com, что максимально упрощает работу и исключает случаи с двойным бронированием.

На текущий момент эксперты оценивают расходы на покупку квартиры в Москве и законный перевод ее в нежилой фонд на уровне 8-12 млн рублей. Кстати, сделать это в центральной исторической части города очень сложно (практически нереально). Рентабельность хостелов составляет около 30 % без учета затрат на оплату услуг сайтов бронирования. Они уменьшают доходность на 10–20%. В среднем остается 12–15 %, что тоже считается неплохим показателем в сфере недвижимости.

Этап 1. Поиск помещения для хостела

Лучше всего найти здание, которое ранее предназначалось для общежития. Это может быть студенческое общежитие или здание для рабочих при закрытом заводе, отличный вариант – заброшенный дом в исторической части города. В таких зданиях нужно вложиться в ремонт, но никаких трат на планировку и строительство помещений делать не придется.

Можно рассмотреть вариант с многокомнатной квартирой. Выбирайте только первые этажи. В зависимости от положения квартиры, престижности района и самого здания, стоимость аренды квадратного метра такой квартиры может расти от 1 500 руб./мес. Одна комната вмещает до 3 человек. Арендуя большую трехкомнатную квартиру, можно организовать хостел с вместимостью до девяти гостей. Многие начинают развивать бизнес при помощи соседних квартир, которые также могут сдаваться в аренду. Можно постепенно расшириться на весь этаж, выкупая соседние помещения.

Продумайте и организуйте комфортную комнату отдыха. Здесь можно поставить диванную группу и телевизор.

Как выбрать организационную форму и налоговый режим

Для открытия хостела можно зарегистрировать ИП или ООО. Лучший вариант — ИП, так как ООО вести сложнее. Его лучше использовать в развитой сети, а не при старте одного хостела. Предприниматель освобожден от ведения бухучета, внесения уставного капитала и формирования устава, а если он работает один, то не придется отчитываться в ПФР и ФСС. Кроме того, ИП может получить патент, но это возможно, только если помещение хостела у него в собственности. Если помещение арендуется, ПСН применять нельзя.

Владелец хостела может выбрать любую систему налогообложения: УСН, ЕНВД или ОСНО. Общую систему применять нет смысла, так как придется платить кучу налогов, но если вы не соблюдаете ограничения для других режимов, выбора не остается.

Предлагаем обратить внимание на ЕНВД и УСН 6% — эти режимы подходят лучше всего. Если ЕНВД введен на территории вашего региона, проведите полное сравнение режимов, чтобы рассчитать оптимальную налоговую нагрузку.

Начальные вложения зависят от площади помещения и региона открытия, ведь везде разные цены. Кроме аренды или покупки помещения нужно сделать ремонт и закупить все необходимое оборудование. Еще одна крупная статья расходов — первоначальная реклама и создание сайта. Не забудьте включить в расчет первоначальный оклад персонала, затраты на уборку и аренду на несколько месяцев вперед.

Персонал

Как организовать хостел в нежилом помещении? Необходимо нанять следующих специалистов:

  1. Два администратора. Они работают по сменам, круглосуточно принимают заказы, размещают постояльцев, принимают оплату. Эти сотрудники ответственны за комфорт. Желательно, чтобы они знали английский язык.
  2. Горничная. Когда заведение небольшое, ее нанимают на неполный рабочий день. Кроме уборки данный специалист будет покупать расходные материалы для хостела. Если заведение крупное — вероятно, потребуются 2-3 горничные.
  3. Бухгалтер. Этого специалиста можно нанять на полставки. Некоторая часть работы может осуществляться самостоятельно, что экономит средства на зарплату сотрудникам.

Хостелы –это туристический бизнес, поэтому необходима грамотная реклама. Бизнесмен может использовать несколько маркетинговых инструментов:

Как выбрать организационную форму и налоговый режим

Для открытия хостела можно зарегистрировать ИП или ООО. Лучший вариант — ИП, так как ООО вести сложнее. Его лучше использовать в развитой сети, а не при старте одного хостела. Предприниматель освобожден от ведения бухучета, внесения уставного капитала и формирования устава, а если он работает один, то не придется отчитываться в ПФР и ФСС. Кроме того, ИП может получить патент, но это возможно, только если помещение хостела у него в собственности. Если помещение арендуется, ПСН применять нельзя.

Владелец хостела может выбрать любую систему налогообложения: УСН, ЕНВД или ОСНО. Общую систему применять нет смысла, так как придется платить кучу налогов, но если вы не соблюдаете ограничения для других режимов, выбора не остается.

Предлагаем обратить внимание на ЕНВД и УСН 6% — эти режимы подходят лучше всего. Если ЕНВД введен на территории вашего региона, проведите полное сравнение режимов, чтобы рассчитать оптимальную налоговую нагрузку.

  • зарегистрироваться как ООО или ИП;
  • оформить договор аренды или иметь документы, подтверждающие собственность на помещение;
  • пройти проверку СЭС и получить разрешение пожарной службы (класс пожарной безопасности 1.2 в ФЗ о требованиях пожарной безопасности);
  • заключить договор с организацией по ежедневной уборке мусора;
  • сообщить об открытии в МВД и впоследствии передавать сведения обо всех российских и иностранных гостях;
  • уведомить Роспотребнадзор об открытии.

Выполнить требования

Хостел должен отвечать требованиям санэпидемстанции и пожарного управления. Но это само собой разумеется.

Еще ряд требований предъявляет ваш главный законодатель и босс – клиент. Вот то, что нужно клиенту:

  • Центральное расположение. Ваши постояльцы – люди, которые приехали в город вести разнообразную активную деятельность. Чем ближе ваше заведение будет расположено к деловому центру города, тем лучше.
  • Опрятность. Не только внутри, но и снаружи. Если вам досталась, скажем, квартира, в которой нет нормальной парадной, или лестничные пролёты представляют собой образец криминального подъезда 90-х, позаботьтесь о том, чтобы исправить ситуацию. Ваш хостел должен располагать к себе клиентов со входа.
  • Wi-fi. Без этого атрибута современной жизни не обойдётся ни один человек. И учтите, что при наличии большого числа людей один интернет-роутер добросовестно со своей задачей не справиться. Закупите хотя бы два.
  • Прочие благоприятные условия.


При соблюдении этих правил вам гарантирован доход. Ваша задача заключается не столько в том, чтобы привлечь посетителей, сколько в том, чтобы удержать их в вашем хостеле, заставить вновь поселиться у вас при следующем визите в город. Если ваши посетители не захотят к вам возвращаться или, чего доброго, съедут в другой отель, то вы что-то делаете не так.

Конечно, успех дела зависит от многого: удастся ли вам завлечь клиентов, используя современные методы рекламы; сможете ли вы правильно организовать работу заведения; справитесь ли с нелёгким процессом создания из помещения мини-гостиницы.

Добавить комментарий