Перевод жилых помещений в нежилой фонд

Что нужно для перевода в нежилой фонд?

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.

Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (ст. 22 Жилищного кодекса). Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений. Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда. Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга “под ключ” будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий. Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем.

Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Зачем переводить жилое помещение в нежилое?

В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.

Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.

Если вас коснулся закон о запрете хостелов и вы планировали переводить квартиру в нежилое помещение, чтобы сохранить бизнес, то новые требования придется учитывать уже сейчас. Они начинают действовать раньше запрета гостиничных услуг.

Если вас коснулся закон о запрете хостелов и вы планировали переводить квартиру в нежилое помещение, чтобы сохранить бизнес, то новые требования придется учитывать уже сейчас. Они начинают действовать раньше запрета гостиничных услуг.

Обязательные условия

При несоблюдении хотя бы одного условия, выполнить перевод становится невозможным процессом. Следует со всей внимательностью отнестись к правовым нормативам:

  • выделяемый объект может располагаться только на первом этаже многоквартирного дома;
  • статус меняется у всей единицы недвижимости, комната отдельно не может быть использована;
  • обязательна возможность установления отдельного входа в здание.

По правилам пожарной безопасности, площадь более 100 кв.м оборудуется запасным (пожарным) выходом. Существуют дополнительные ограничения, которые следует разрешить до начала изменения статуса квартиры:

  • обязательно отсутствие обременений и ограничений на юридические сделки и действия. Нельзя без согласия кредитора распорядиться залоговой недвижимостью;
  • многоквартирный дом не должен учитываться как аварийный или реконструируемый фонд. Любые отклонения от нормативов станут препятствием для оформления коммерческой жилплощади;
  • в квартире не должны присутствовать незаконные перепланировки;
  • особое внимание отводится переводу в домах жилых помещений в нежилые, если речь идет о домах особого статуса. Например, для получения разрешения для помещения в историческом или особо охраняемом фонде придется пройти дополнительные экспертизы архитектурной направленности. Нередки судебные процессы для доказательства права использовать недвижимость в коммерческих целях;
  • наличие проблем с инженерными коммуникациями не позволит осуществить смену статуса. Другими словами, в выделенном объекте должны присутствовать водоснабжение, канализация и др.;
  • отказ будет получен, если оборудование коммерческой точки не предусмотрено зональным архитектурным планом. Например, дом имеет статус социального назначения.

Перед принятием важных шагов собственнику придется получить решение общего собрания жильцов. Необходимо заручиться согласием надзорных и контролирующих органов, таких как СЭС, Роспотребнадзор, УФНС, пожарной и газовой инспекции. Только получив разрешение и исправив возможные недочеты, можно обращаться на муниципальную комиссию для окончательного решения вопроса.

По действующему процессуальному регламенту комиссия должна рассмотреть вопрос в течение 45 дней. Заявителю высылается уведомление не позднее трех дней после вынесения решения. Уведомление о принятом решении должно быть доставлено соседям, чьи квартиры являются пограничными объектами. Граждане должны иметь возможность подготовиться к наступающими событиями или подать жалобу, опротестовать вынесенное административное решение.

В случае отказа, должна быть приложена аргументация со ссылками на действующие статьи законов и нормативов. Заинтересованное лицо может обжаловать отказ в установленном порядке, подав исковое заявление в суд.


Перед принятием важных шагов собственнику придется получить решение общего собрания жильцов. Необходимо заручиться согласием надзорных и контролирующих органов, таких как СЭС, Роспотребнадзор, УФНС, пожарной и газовой инспекции. Только получив разрешение и исправив возможные недочеты, можно обращаться на муниципальную комиссию для окончательного решения вопроса.

Согласование изменения планировки

Если для перевода объекта в нежилой фонд требуется провести перепланировку, собственник квартиры должен заказать проект перепланировочных работ в экспертной организации, имеющий допуск СРО.

В содержании проекта должны быть предусмотрены все виды работ, указанные в требовании муниципального органа (изменение конфигурации помещения, перенос перегородок или дверных проемов и т.д.). Перепланировочный проект утверждается муниципальным органом, а после фактического выполнения работ составляется акт приемочной комиссии. Его следует направить в МФЦ.

На основании акта изготавливается технический план, а затем изменения вносят в ЕГРН.

На основании акта изготавливается технический план, а затем изменения вносят в ЕГРН.

В каких случаях может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилой фонд?

Основными причинами для отказа в переводе жилой квартиры в нежилой фонд могут стать:

  • предоставление неполного пакета документов;
  • проект переустройства и перепланировки не соответствует строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормам;
  • отсутствие согласия других собственников жилого помещения, являющегося объектом перевода в нежилой фонд;
  • отсутствие согласия собственников многоквартирного дома на коммерческое использование объекта;
  • не соответствие объекта допустимым критериям, позволяющим присвоить помещению статус нежилого.

Кроме того, согласно изменениям в ЖК РФ ФЗ № 383-ФЗ в п. 1 ст. 24, вступившим в силу с 01 января 2013 г., основанием для отказа в переводе жилого объекта в нежилой фонд может являться не предоставление заявителем в 15-тидневный срок с момента получения уведомления о необходимости предоставления каких-либо документов. Отказ в переводе квартиры в нежилой фонд должен быть мотивированным и содержать ссылки на нарушения, повлиявшие на принятие данного решения. Отказ оформляется в письменной форме и направляется заявителю в течение 3-х рабочих дней с момента принятия отрицательного решения. Заявитель, в свою очередь, вправе обжалось данное решение в судебном порядке.

  • предоставление неполного пакета документов;
  • проект переустройства и перепланировки не соответствует строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормам;
  • отсутствие согласия других собственников жилого помещения, являющегося объектом перевода в нежилой фонд;
  • отсутствие согласия собственников многоквартирного дома на коммерческое использование объекта;
  • не соответствие объекта допустимым критериям, позволяющим присвоить помещению статус нежилого.

Инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое я разделила на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в МФЦ/Регистрационная Палата.

  • После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
  • Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.

    Перевод жилых помещений в нежилые: как воспользоваться новыми правилами

    С 9 июня 2019 года в России вступает в силу закон 116-ФЗ о порядке перевода жилых помещений в нежилые, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях». Документ принят Госдумой и подписан президентом Владимиром Путиным 29 мая.

    Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.

    Новые правилаКого защитит закон

    Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и постоянный трафик посторонних людей в подъезде. Закон разработан Минстроем России с целью предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых часто открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

    Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступает в силу 1 октября 2019 года. Документом не запрещаются хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия смогут только в нежилых помещениях, которые имеют отдельный вход.

    Главные условияОтдельный вход и подписи соседей

    Сегодня обязательным условием для изменения статуса жилья является отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям, говорит руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков.

    До последнего времени предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить соответствующее разрешение органа местного самоуправления. Сегодня коммерческое использование квартиры можно будет осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают свое мнение на общем собрании. Поэтому предпринимателям для перевода потребуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

    Читайте также:  Информация по недвижимости

    ГолосованиеКак теперь принимают решение

    Новые правила разбивают жильцов многоквартирного дома (МКД) на две группы влияния. «Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома», — поясняет Костюков.

    Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия: участие в собрании двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Второе — участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства (более 50%) от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда, дополняет Костюков.

    В домах с одним подъездом для кворума собрания требуется не менее двух третей голосов от общего количества собственников в доме, а для принятия решения — простого большинства от общего количества участников собрания. «Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Поэтому даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд (читай — под коммерческое использование), то общее собрание может не позволить это сделать», — уточняет эксперт.

    Старые магазиныЧто будет с уже открытыми магазинами

    У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

    История переводаЗачем переводить «жилье» в «нежилье»

    В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Так как продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

    В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

    В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Так как продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

    Перевод квартиры в нежилой фонд

    А.П. Кирюшина, сотрудник отдела контроля за использованием жилищного фонда Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы

    Для перевода в нежилой фонд предпринимателям обычно интересны квартиры на первых этажах, в проходных местах и с возможностью организации отдельного входа. Особенно привлекательными являются квартиры с возможностью организовать вход в помещение с центральных проспектов городов, крупных улиц населенных пунктов, для определенных видов бизнеса — с междугородних трасс и шоссе. Однако для многих крупных городов сегодня сложилась ситуация, когда все привлекательные объекты в центре уже выкуплены, а цена расселения коммунальных и обычных квартир на центральных улицах и проспектах стала высока, предприниматели (в терминологии риелторов — инвесторы) обратились к спальным районам и стали выкупать первые этажи кирпичных и блочных домов возле станций метрополитенов и пригородных поездов, железнодорожных вокзалов, около рынков, крупных торговых центров и на магистралях. Вложения в недвижимость на окраинах по соотношению вложения-прибыль более выгодны, чем в центре. Хотя, конечно, торговый оборот там может быть и пониже.

    Новые правила игры в 2005 году Для использования квартиры, принадлежащей индивидуальному предпринимателю, под офис и другие нежилые помещения необходимо перевести квартиру в нежилой фонд. Новые правила такого перевода были установлены вступившим с действие с 1 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ. В Жилищном кодексе РФ впервые предусмотрена специальная глава, регламентирующая перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые. В Жилищном кодексе РСФСР данному вопросу была посвящена единственная статья (ст. 9 «Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые»), которая, кроме того, не регламентировала перевод (возврат) нежилых помещений в жилые. Глава 3 Жилищного кодекса РФ подробно регламентирует процедуру оформления перевода, разграничивая перевод жилых помещений в нежилые и жилых помещений в нежилые, устанавливая свои особенности для каждого вида перевода.

    Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается при соблюдении условий Жилищного (от 29.12.2004 № 188-ФЗ) и Градостроительного (от 29.12.2004 № 190-ФЗ) кодексов.

    Закреплен перечень условий, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается :

    — если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

    — если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

    — если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

    Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

    Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается , если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

    Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (орган, осуществляющий перевод помещений).

    Жилищный кодекс РФ закрепляет исчерпывающий перечень документов , которые собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения:

    — заявление о переводе помещения;

    — правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

    — план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

    — поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

    — подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

    Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.

    Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

    Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Одновременно с этим орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятом решении собственников помещений, примыкающих к данному помещению.

    Жилищным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое . Такими основаниями являются:

    — непредставление определенных Кодексом документов;

    — несоблюдение предусмотренных Кодексом условий перевода помещения;

    — несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

    Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения.

    Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее, чем через три рабочих дня с момента принятия такого решения, и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке .

    Процедура перевода жилого помещения в нежилое Приведем примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых для внесения изменений в ЕГРП при переводе помещений из жилого в нежилой фонд (на примере г. Москвы):

    — Распоряжение Комитета муниципального жилья или Департамента жилищной политики и жилого фонда о переводе помещения в нежилое;

    — Протокол Межведомственной комиссии о переводе помещения в нежилой фонд или выписка из протокола;

    — Распоряжение о разрешении изменения функционального назначения помещения;

    — Документ, подтверждающий, что право заявителя на жилое помещение зарегистрировано в ЕГРП, или правоустанавливающий документ на жилое помещение, приобретенное до 1998 года.

    Мытарства по переводу помещения в нежилой фонд Всю процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд можно разделить на 3 этапа:

    1. Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда решает вопрос возможности использования данного жилого помещения как нежилого (под офис, магазин, аптеку и т.д.). На комиссию предоставляются следующие документы:

    Читайте также:  Цены на недвижимость будут расти

    — заявление с указанием причин перевода;

    — технический паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация;

    — выписка из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает;

    — справка ДЕЗ о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой квартирой;

    — техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома;

    — документы на собственность.

    2. Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом определяет стоимость перевода квартиры в нежилой фонд. На эту комиссию предоставляются следующие документы:

    — Копия выписки из протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда;

    — Справка БТИ с расчетом разницы стоимостей квартиры при ее использовании в жилом и нежилом фонде;

    — Учредительные документы — для юридических лиц и документы, удостоверяющие личность, — для физических лиц;

    — Документы, подтверждающие право собственности на помещение.

    3. Регистрационная палата . Заключительным этапом перевода помещения в нежилой фонд является регистрация права — уже на нежилое помещение. Для этого необходимы следующие документы:

    — Квитанция об оплате государственной пошлины;

    — Документы по описанию объекта права (документы БТИ);

    — Документы по описанию субъекта права (учредительные документы, свидетельство об ИНН, коды Госкомстата и т.д.);

    — Правоустанавливающие документы (распоряжение Комитета муниципального жилья, протокол МВК о переводе помещения,

    распоряжение префекта о разрешении изменения функционального назначения помещения, свидетельство о праве собственности).

    Поведение в нежилом помещении, соседствующим с жилыми: что такое «хорошо» и что такое «плохо»

    Для задействования квартиры, принадлежащей индивидуальному предпринимателю, под офисное, торговое помещение или на другие цели (за исключением размещения в ней производства, которое по уровню шумового и иных воздействий нарушает нормы эксплуатации жилых помещений) необходимо перевести ее в нежилой фонд. Однако на такую квартиру будут распространяться все ограничения на производство работ (в том числе погрузо-разгрузочных), а также на шум, вибрацию и иные воздействия, установленные для эксплуатации жилых помещений (несмотря на то, что помещение является нежилым), поскольку такое помещение соседствует с жилыми (см. Справку). Так, в Москве ночным временем считается промежуток с 22 до 6 часов, в других населенных пунктах местными законами могут устанавливаться несколько иные правила (например, Закон Санкт-Петербурга от 12.01.2004 № 793–2 устанавливает, что шуметь в жилых помещениях нельзя с 23.00 до 7.00 часов). Однако, в любом случае, ограничения существуют.

    Закон г. Москвы от 29.09.1999 № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы»

    Статья 10. Ограничения по производству работ в жилых домах

    1. При разработке и согласовании предложений по продолжительности и режиму производства работ заявители и управляющие жилыми домами обязаны учитывать ограничения, установленные настоящей статьей.

    2. В жилых домах в период проведения работ по переустройству помещений запрещается:

    — производить работы в воскресные и праздничные нерабочие дни;

    — начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 9.00 часов и (или) заканчивать их позднее 19.00 часов.

    Закон г. Москвы от 12.07.2002 № 42 «Об административной ответственности за нарушение покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве» (с изм. от 29 января 2003 г.)

    Настоящий Закон на основании Конституции Российской Федерации, Устава города Москвы устанавливает административную ответственность физических и юридических лиц за нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и помещениях в городе Москве.

    Статья 1. Основные понятия

    Для целей настоящего Закона используются следующие основные понятия:

    Ночное время — период времени с 22 до 6 часов.

    Защищаемыми от нарушения покоя граждан и тишины в ночное время помещениями и территориями в городе Москве являются:

    а) помещения больниц, диспансеров, санаториев, домов отдыха, пансионатов;

    б) квартиры жилых домов, помещения детских садов, домов-интернатов для детей, престарелых и инвалидов;

    в) номера гостиниц и жилые комнаты общежитий;

    г) подъезды, кабины лифтов, лестничные клетки и другие места общего пользования жилых домов, больниц и санаториев, диспансеров, домов отдыха, пансионатов, гостиниц и общежитий, домов-интернатов для детей, престарелых и инвалидов;

    д) территории больниц и санаториев, диспансеров, домов отдыха, пансионатов, детских садов, домов-интернатов для детей, престарелых и инвалидов, гостиниц и общежитий, придомовые территории;

    е) площадки отдыха на территории микрорайонов и групп жилых домов.

    Статья 2. Действия, нарушающие покой граждан и тишину в ночное время в городе Москве

    1. К действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве, относятся:

    а) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли — киосках, павильонах, лотках, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

    б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

    в) использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

    г) использование пиротехнических средств, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

    д) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

    е) иные действия, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве.

    2. Положения настоящего Закона не распространяются:

    а) на действия юридических лиц и граждан, направленные на предотвращение правонарушений, предотвращение и ликвидацию последствий аварий, стихийных бедствий, иных чрезвычайных ситуаций, проведение неотложных работ, связанных с обеспечением личной и общественной безопасности граждан в соответствии с законодательством Российской Федерации;

    б) на действия юридических лиц и граждан при отправлении ими религиозных культов в рамках канонических требований соответствующих конфессий;

    в) на правонарушения, за которые федеральным законодательством предусмотрена административная ответственность.

    Статья 8. Органы, уполномоченные рассматривать дела о нарушении покоя граждан и тишины в ночное время

    Дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 2 настоящего Закона, рассматриваются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях, административными комиссиями районных Управ по делам об административных правонарушениях.

    Допустимые уровни шума действительны при измерении определяемого уровня звука по Государственному стандарту СССР ГОСТ 23337–78 (СТ СЭВ 2600–80) «Шум. Методы измерения шума на селитебной территории и в помещениях жилых и общественных зданий» (введен в действие постановлением Госстроя СССР от 09.10.1978 № 194) (п.1 Примечания к ГОСТ 12.1.036–81). Так что предпринимателю, который намерен организовать свой бизнес в помещениях или на территориях, соседствующих с жильем, надо взвесить возможности своего бизнеса соблюдать все наложенные Законом ограничения. Иначе неизбежна ситуация конфликта с жильцами и привлечения к административной ответственности. Хотя административная ответственность может применяться как в форме штрафа, так и в виде предупреждения, нарушая правила изо дня в день, вряд ли можно надеяться обойтись предупреждением. Поэтому, прежде чем вкладывать порой значительные средства в перевод помещения и его переоборудование с учетом требований законодательства, следует оценить свои возможности.

    Трудности перевода По законодательству РФ нежилые помещения должны иметь отдельный вход, изолированный от жилой части здания (лестничные клетки в данном случае относятся к жилой части здания). Так, перевод в нежилой фонд в г.Москве регламентирован Распоряжением Мэра г. Москвы от 11.11.1994 № 560-РМ. Он возможен только на первых этажах жилых строений. Необходимо, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу. В квартире никто не должен быть зарегистрирован. Также должна иметься возможность устройства отдельного изолированного входа в квартиру с улицы (обычно из одного оконного проема).

    Обычно специалисты проводят предварительный анализ потенциала будущей коммерческой недвижимости в два этапа. Сначала — осмотр недвижимости и анализ ее расположения. Риелторы оценивают технические тонкости помещения, а также близость к метро, проходимость улицы и т.д. Обычно после этого происходит отсев 5 — 10% объектов. Затем проводится анализ возможности согласования. На этом этапе анализа отсев составляет примерно 5 — 10%. В случае, если предварительные оценки были проведены, риски «зависания» согласования минимальны. Процесс перевода в среднем занимает 6 — 8 месяцев, в зависимости от сложности проекта.

    — Распоряжение Комитета муниципального жилья или Департамента жилищной политики и жилого фонда о переводе помещения в нежилое;

    Как я перевела квартиру в нежилой фонд.

    До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте. На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех. Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.

    Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое. Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы. С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве. Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете. Кто владел квартирой раньше меня не волновало. Важны были цена и юридическая чистота. Риэлтор помогла поторговаться и сделать необходимые проверки, собрала часть необходимых в дальнейшем документов.

    В каких случаях перевод невозможен?

    Основная причина для отказа — это недостающий пакет документов. Местный орган управления составляет список бумаг, которые необходимо донести и направляет письмо с уведомлением хозяину в течение трёх дней. В течение 15 дней он должен заново подать бумаги. Если этого не было им сделано, то в переводе будет отказано.

    Читайте также:  Дорожно-транспортное происшествие с пострадавшими лицами

    Вторая причина — человек не туда подал пакет документов.

    Главная причина для отказа — это нюансы технического характера:

    1. Проект перепланировки не соответствует действительности.
    2. Помещение не прошло пожарную проверку, в нём отсутствует вентиляция, либо не является безопасным.
    3. Проверка выявила, что в помещении на постоянной основе проживают люди.

    Это всё можно исправить и заново подать бумаги. Если снова поступил отказ, то можно обращаться в судебное учреждение.


    Такие действия необходимы, если собственник решил заняться бизнесом. Вести его в жилом помещении запрещено законом. Чтобы перевести помещение в нежилое, нужно знать, что делать это можно, если оно расположено на первом этаже, либо на верхних этажах, но при условии, что квартиры, находящиеся под ним, тоже имеют статус нежилых.

    Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

    1-й этап — сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода

    1. Сначала необходимо собрать документы, предоставляемые в Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода жилого помещения в коммерческое. Сбор документов осуществляется одним из собственников, либо лицо по доверенности.

    • Экспликация и поэтажный план помещения
      1. В Департаменте управления имуществом следует получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Необходимо предоставить следующие документы:
        • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность;
        • документ права собственности на помещение( договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор передачи, выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества и т.д.).
      2. После получения доверенности собственником или доверенным лицом заказывается экспликация с поэтажным планом в БТИ.
    • Технический паспорт помещения с техническим планом (заказывается в БТИ и МФЦ)
    • Заключение пожарного надзора (указывается, что помещение соответствует всем пожарным нормам).
      В Управлении Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС пишется заявление установленного образца. Затем сотрудник пожарного надзора выезжает для осмотра помещения на предмет соответствия требованиям пожарной безопасности. После выдается заключение заключение.
    • Заключение санитарно-эпидемиологического надзора. Выдается в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. После подачи заявления сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения на предмет соответствия требованиям санитарным нормам. По результатам выдается заключение в СЭС.
    • Справка ДЕЗ. Выдается в управляющей компании.
    • Согласие соседей. Если помещение находится в многоквартирном доме, то необходимо согласие соседей, которые являются собственниками квартир.
    • Техническое заключение. Выдается в управляющей компании, на основании заявления, паспорта и документа, подтверждающего право собственности на помещение. В техническом заключении прописано техническое состояние всего здания (здание не должно находиться в аварийном состоянии или под снос).
    • Выписка из домовой книги. Выдается в паспортном столе, необходима для подтверждением того, что в помещении никто не прописан.
    • Проект на переустройство жилого помещения в нежилое. Проект заказывается в лицензированной проектной компании.

    2. После сбора вышеперечисленных документов, всем собственникам или доверенному лицу следует обратиться в Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода (пишется заявление установленного образца с указанием причины перевода).
    Также предоставляются:

    • Все вышеперечисленные документы и справки;
    • Паспорта РФ;
    • Документ права собственности на помещение;
    • Нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;
    • Если обращается юридическое лицо, то учредительные документы той фирмы, представителем которой лицо является.

    3. Рассмотрение комиссией заявки о переводе. Срок рассмотрения 45 дней, затем в течение 3 дней выдается на руки или высылается по почте протокол.
    Возможные причины отказа:

    • Были не соблюдены условия перевода,
    • Предоставлены не все документы,
    • Не получено согласие других собственников.

    2-й этап: Обращение в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) или в МФЦ для определения стоимости перевода помещения

    1. Все собственники или доверенное лицо должны обратиться в БТИ в отдел приватизации и жилищным фондом или в МФЦ (Многофункциональный центр/Мои документы) и написать заявление установленного образца.

    К заявлению приложить (оригиналы и копии):

    • паспорт РФ;
    • документ права собственности на помещение;
    • протокол межведомственной комиссии;
    • экспликация и поэтажный план, технический паспорт ;
    • если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;
    • если обращается юридическое лицо, нужно еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.

    2. На основании заявления и вышеуказанных документов, комиссия отдела приватизации и управления жил. фондом, принимает решение о стоимости перевода помещения.

    3-й этап: Регистрация прав собственности на помещение в УФРС

    1. Всем собственникам помещения или доверенному лицу необходимо обратиться в МФЦ или УФРС со следующими документами (оригиналы и копии):

    • Паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;
    • Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
    • Учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо.

    2. Всем собственникам необходимо подписать заявления, которые заполняются сотрудником УФРС.

    3. Оплата госпошлины

    4. Оригиналы и копии поданных документов забираются регистратором.

    5. В обозначенный день все собственники забирают документы.

    Специалисты отдела перевода жилого помещения в нежилой фонд окажут квалифицированную помощь в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений по переводу жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме.

    3. Оплата госпошлины

    Перевод квартиры в нежилой фонд (офисное, торговое помещение)

  • Получение Выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с Выпиской из Протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г.Москвы о переводе жилой недвижимости в нежилое помещение.
  • Осуществление ремонтно-строительных работ с вызовом председателя Управляющей компании и ведением Журнала ремонтно-строительных работ.
  • Визирование всех требуемых Актов, в том числе Акта о выполненном переустройстве / перепланировке.
  • Внесение изменений в исполнительную и техническую документацию (получение новых документов БТИ).
  • Получение нового Свидетельства о Государственной Регистрации Права собственности на нежилое помещение.
  • Технические аспекты

    Для изменения статуса квартиры к ней, а также к дому, в котором она располагается, предъявляются жесткие требования (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):

    • Жилье должно иметь прямой вход с улицы. Если метраж квартиры превышает 100 кв. м, то дополнительно требуется наличие запасного входа с подъезда. Если вход с улицы не оборудован, но имеется такая возможность (например, окна выходят во двор и квартира расположена на первом этаже), то контролирующие органы все же могут дать согласие на изменение статуса квартиры.
    • При расположении жилья выше первого этажа все квартиры, размещенные ниже, также должны быть причислены к разряду нежилых.
    • Запрещается переводить квартиры в нежилые, расположенные в аварийных домах или предназначенные под снос.
    • Квартира должна быть подключена ко всем необходимым инженерно-техническим коммуникациям.
    • Дом, в котором находится квартира, не должен относиться к фонду историко-культурных ценностей.
    • Определенные проблемы могут возникнуть, если квартира располагается в здании, нуждающемся в ремонте или стоящем на учете в штабе гражданской обороны либо по делам чрезвычайных обстоятельств.

    Все вышеперечисленные требования в одинаковом порядке относятся как к много-, так и одноэтажным строениям.

    Для изменения статуса квартиры к ней, а также к дому, в котором она располагается, предъявляются жесткие требования (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):

    Порядок перевода жилья в нежилые помещения

    Во-первых, процесс регистрации документов и получения разрешений требует немало времени и усилий, а также знания требований законодательства.

    Во-вторых, в большинстве случаев приходится расходовать немалые деньги в тех или иных государственных службах.

    Получается, что процедура перевода квартиры или части частного дома в нежилое помещение является достаточно сложной и дорогостоящей процедурой, и не каждому предпринимателю под силу выполнить эту задачу.

    Для ее решения достаточно обратиться в специализированную фирму, выполняющую за доступную цену все необходимые операции в короткие сроки и без вашего участия.

    Компания «Лионлюкс+» имеет большой опыт выполнения таких заявок по невысоким ценам. Высокая квалификация наших специалистов является гарантией решения возникшей проблемы даже в самой сложной ситуации за короткий период времени.

    Для заказа процедуры перевода вашего жилья в нежилое помещение достаточно обратиться по телефону, указанному на сайте в любое время. Мы выполняем весь комплекс мероприятий, начиная от проектирования до получения всех необходимых разрешений в различных инстанциях. Проводя гибкую ценовую политику, направленную на создание максимально комфортных условий для каждого клиента, мы в индивидуальном порядке определяем стоимость услуг.

    Важно помнить, что согласие может подписать только сам собственник, а не члены его семьи и совместно с ним проживающие.

    Перевод жилого помещения в нежилое

    Осуществить перевод помещения из жилого в нежилое в 2020 году можно только при особенном расположении объекта недвижимости:

    • на первом этаже многоквартирного дома;
    • на более высоких этажах дома, но только над нежилыми помещениями.

    Процедура проводится в соответствии с условиями и основаниями, прописанными в статье 22 ЖК РФ. Порядок ее отражается в статьях 23 и 24 кодекса.

    Запрещено осуществлять перевод в следующих ситуациях:

    • невозможность доступа к помещению без использования иных объектов, обеспечивающих доступ к другим квартирам (подъезд многоквартирного дома);
    • отсутствие технической возможности для оборудования такого доступа;
    • переводимое помещение является частью жилого объекта (комната в коммунальной квартире);
    • помещение используется или будет использоваться для проживания собственника и других граждан;
    • заключение договора аренды, ренты помещения с другими гражданами.

    В законе прописываются виды деятельности, которые невозможно осуществлять в многоквартирном доме. Не получится провести процедуру, если владелец собирается открыть специализированный магазин товаров бытовой химии с хранением воспламеняющихся веществ, склад, магазин с графиком работы после 23 часов. Также нельзя размещать в жилом доме предприятия общественного питания, досуга, если количество мест превышает 50.

    Основное условие перевода помещения в нежилой фонд – отдельный вход. Для его оборудования необходимо затронуть общее имущество дома и других собственников. Без разрешения остальных владельцев процедура не будет проведена. Также потребуется получить согласие от собственников, чьи объекты недвижимости примыкают к переводимому помещению.

    • невозможность доступа к помещению без использования иных объектов, обеспечивающих доступ к другим квартирам (подъезд многоквартирного дома);
    • отсутствие технической возможности для оборудования такого доступа;
    • переводимое помещение является частью жилого объекта (комната в коммунальной квартире);
    • помещение используется или будет использоваться для проживания собственника и других граждан;
    • заключение договора аренды, ренты помещения с другими гражданами.
    Добавить комментарий